Menengok peluang Investasi di Condotel

naiy_7Anda pasti sering mendengar kata Condominium, juga akan lebih sering mendengar kata Hotel. Tapi bagaimana dengan Condotel? Ya, condotel memang merupakan gabungan dari kata condominium dan hotel. Sesuai namanya sebuah condotel dapat berfungsi baik sebagai condominium maupun hotel. Tanpa melihat papan nama, secara fisik Anda akan sulit membedakan sebagai sebuah condominium dioperasikan sebagai condo murni atau hotel. Sederhananya, condotel adalah condominium (apartement) yang dioperasikan layaknya sebagai hotel.

Condotel ini awal mulanya populer di Amerika. Di sana condotel biasanya berbentuk bangunan tinggi dan mewah. Sama halnya dengan condominium, unit condotel juga dapat dimiliki oleh perseorangan. Dan saat pemilik tidak menempati unitnya, unit tersebut dapat disewakan layaknya hotel, dan biasanya dikelola oleh hotel management. Inilah yang akhirnya yang memunculkan istilah condotel. Kini, penawaran condotel di Amerika sudah mengarah bukan lagi sebagai hunian biasa layaknya seperti membeli rumah, tetapi sudah lebih pada tawaran investasi. Karenanya, iklan-iklan condotel diawasi sangat ketat di sana.

Bagaimana dengan condotel di Indonesia?

Banyak yang bilang apapun yang terjadi di Amerika akan sampai juga ke Indonesia. Meskipun condotel baru populer beberapa tahun ini, saat ini makin banyak pengembang mengerjakan proyek-proyek condotel. Dan uniknya, di Indonesia dari awal condotel sudah ditawarkan sebagai sarana investasi. Beberapa properti bahkan sudah menggandeng jaringan hotel saat penawaran awal ini. Aston International Hotel Management termasuk banyak mengelola condotel di Indonesia, termasuk yang terbaru Grand Svasti Bali di kawasan Nusa Dua, Royal Tower di Tuban Bali dan Seminyak Condotel yang akan dioperasikan sebagai Fave Hotel.

Cukup prospektifkah investasi di Condotel?

Berinvestasi di condotel pada dasarnya sama saja dengan investasi di apartment atau condominium biasa. Jadi sebaiknya dengan horison investasi menengah ke panjang.  Berbeda dengan rumah biasa (landed house) investasi ini sedikit berbeda pada status kepemilikan, biasanya berupa sewa dalam sekian tahun (leasehold), strata tittle atau freehold. Jadi ada sedikit perbedaan pada aspek legalnya. Beberapa hal yang mungkin bisa jadi pertimbangan sebelum investasi condotel :

  • Hal pertama yang harus dikeyahui adalah status tanah, apakah hak milik, hak sewa, atau hak guna pakai. Usia condotel biasanya disesuaikan dengan lama hak sewa/pakai tanahnya. Untuk tahap awal biasanya pengembang menawarkan masa sewa 20 atau 25 tahun. Nah jika ternyata tanah tempat menjejak condotel dapat diperpanjang maka ada kemungkinan masa sewa juga diperpanjang.
  • Sebagai pemilik unit Anda berhak mendapatkan uang sewa unit dari pengelola, besarnya tergantung perjanjian Anda dengan pengembang. Pembagian uang sewa ini sangat beragam, ada yang bagi hasil murni, ada juga yang digabungkan dengan minimum return guarantee. Perhatikan dengan baik skema yang ditawarkan untuk dapat memperkirakan tingkat pengembaliannya (return).
  • Kendati unit Anda akan dikelola oleh manajemen hotel, namun pemilik unit berhak menempati unitnya selama 12 s/d 30 hari setahun. Jumlah hari ini juga berbeda-beda untuk tiap-tiap condotel. Misalnya Anda sering berlibur ke Bali dan memiliki unit condotel di Bali, maka Anda bisa tinggal di unit Anda selama liburan, dengan demikian Anda tidak perlu lagi membayar hotel. Ini juga salah satu yang mesti Anda masukkan dalam perhitungan return. Dan jika kuota tinggal Anda tidak terpakai semua, beberapa condotel masih membolehkan untuk ditempati orang lain yang Anda daftarkan, tentu saja uang sewa masuk ke kantong Anda.
  • Biaya-biaya terkait pemeliharaan unit sudah menjadi kewajiban pengelola, jadi Anda menerima sewa bersih. Andapun terbebas dari kerepotan memelihara unit Anda.
  • Trend menginap di condotel diperkirakan akan terus naik, sebab dibandingkan menginap di hotel, fasilitas di condotel jauh lebih lengkap, dalam setiap unit biasanya ada ruang tamu dan dapur disamping fasilitas-fasilitas standard hotel lainnya.

Beberapa model penawaran condotel :

  • Condotel sudah ditawarkan saat konstruksinya belum dimulai. Konsep dan reputasi pengembang menjadi kunci. Masa konstruksi biasanya berlangsung 1 hingga 2 tahun. Jadi saat Anda memutuskan membeli sebuah unit bisa jadi Anda baru akan melihatnya 2 tahun kemudian. Untuk mengurangi risiko keterlambatan, baca betul perjanjian jual-belinya.
  • Selama masa kontruksi Anda tidak akan mendapatkan uang sewa, tapi biasanya pengembang menyiasati ini dengan skema pengembalian return dalam bentuk rental guarantee sekian % dari nilai unit. Usahakan membeli unit se awal mungkin sebab biasanya harga unit akan naik seiring dengan jumlah unit yang sudah terjual. Kalau bisa mendapatkan unit saat pre-launching Anda berpeluang mendapatkan harga bagus.
  • Buy back by management. Ada kalanya pengembang menawarkan program buy-back atas unit yang Anda beli. Tawaran ini bisa Anda jadikan mitigasi risiko investasi Anda. Pastikan tawaran ini dinyatakan dalam perjanjian.

Biasanya pengembang menawarkan skema pembayaran beragam

  • Pembayaran tunai (cash keras) biasanya diikuti dengan diskon tunai yang cukup besar. Diskon ini sebenarnya lebih sebagai cost of money dari uang Anda sendiri. Bagi pengembang, dengan pembayaran tunai di depan akan mengurangi biaya konstruksi yang harus dikeluarkan oleh pengembang. 
  • Beberapa pengembang juga menawarkan cicilan tanpa bunga untuk jangka waktu tertentu (semacam in-house KPR). Untuk skema ini diskon yang diberikan biasanya lebih kecil dibandingkan tunai keras.
  • Beberapa bank Nasional juga memiliki produk KPA jenis ini. Namun perlu diperhatikan bahwa tidak semua bank bersedia membiayai KPA sebelum konstruksi mencapai persentase tertentu. Diskon pengembang sangat kecil jika ada.
  • Uang sewa ditarik ke depan. Saya mendapati sebuah proyek condotel, Seminyak Condotel, yang memungkinkan pembeli menarik di depan uang sewa selama 5 tahun pertama sehingga dapat mengurangi harga yang Anda bayar. Pertimbangkan tawaran ini dan bandingkan dengan skema lainnya sebab jika Anda menarik uang sewa di depan berarti dalam 5 tahun Anda tidak mendapatkan return.
  • Anda juga bisa mengambil tawaran uang Anda kembali setelah cicilan lunas. Skema ini adalah gabungan dari cicilan biasa dengan produk asuransi, tentu untuk ini Anda harus membeli polis asuransinya.

Sepertinya mudah dan sangat menguntungkan. Sebagai sarana investasi, Anda tetap harus menghitung tingkat pengembaliannya (ROI)-nya.

  • Nilai sebuah unit condotel relatif lebih tinggi dibandingkan dengan unit apartment dengan kualitas setara. Ini karena Anda tidak perlu repot-repot mencari penyewa karena biasanya dikelola oleh jaringan manajemen hotel.
  • Untuk condotel, biasanya ditawarkan dalam kondisi full furnished sesuai standar pengelola. Jadi disamping unitnya Anda juga harus menambah biaya furniturnya. Beberapa pengembang memasukkan furniture berikut peralatan electronik ke dalam harganya.
  • Beberapa condotel mewah ditawarkan dalam mata uang USD, fluktuasi nilai tukar dapat memengaruhi return investasi.
  • Dari beberapa tawaran pengembang yang pernah saya dapat, rata-rata menawarkan tingkat return cukup menarik, masih di atas inflasi. Belum lagi kalau dihitung nilai sewa yang dapat kita tempati.
  • Disamping dari nilai sewa, Anda masih berpeluang mendapatkan kenaikan harga unit, yang biasanya cenderung naik setelah unit hampir habis terjual.
  • Akhirnya, lokasi unit sebuah condotel menjadi faktor penting dari tingkat return investasi. Perhatikan juga manajemen hotelnya karena dengan manajemen hotel yang bagus akan berpengaruh pada bagi hasil sewa unit.

Beberapa pilihan condotel yang ditawarkan :

  • GrandSvasti Nusa Dua Bali, akan dikelola oleh Aston International, condotel mewah di kawasan bagus.
  • Legian Nirwana Kuta dikelola oleh Pulman Accor Group, tempatnya bagus tepat diujung utara Jl. Pantai Kuta. Harga (menurut iklan) mulai 1,4M, pemilik berhak menginap 21 hari/per tahun, status strata tittle free hold, rental guarantee 6%/per tahun dalam USD selama 3 tahun.
  • Kuta Riverview dikelola oleh Harris Hotel, di Jl. Raya Kuta, sedikit agak jauh dari pantai, harga menengah.
  • New Kuta Condotel, condotel mewah ini berlokasi di Dream Land Beach dan dikelola oleh Best Western.
  • Royal Towers, Jl Wana segara dikelola oleh Aston International. 201 unit yang ditawarkan, hak tinggal 21-35 hari per tahun. Rental guarantee 16% per tahun selama 2 tahun dibayar per 3 bulan. Info ada di http://www.royaltowersbali.com/
  • Bogor Nirwana dikelola oleh Aston International, sudah beroperasi. Harga mulai Rp. 555 juta.
  • Grand Royal Panghegar Bandung, di tengah kota dikelola oleh Hotel Panghegar Bandung.
  • Grand Sudirman Balikpapan, dikelola oleh Aston International
  • Seminyak Condotel Bali, dioperasikan oleh The Fave Hotel merek budget hotel milik Aston International.
  • Citadines Kuta, dioperasikan oleh Citadines Ascott Group
  • Rich Prada Pecatu Bali

Seberapa prospektif investasi di condotel akan tergantung karakteristik investasi Anda dan faktor-faktor lain seperti tingkat suku bunga. Yang pasti condotel sebaiknya digunakan sebagai investasi jangka panjang. Selamat berinvestasi.

Related Link

http://totosp.wordpress.com/2009/01/17/bali-dari-wisata-ke-properti/

About these ads

13 thoughts on “Menengok peluang Investasi di Condotel”

  1. Mohon masukan bila ingin investasi condotel tapi dana dari KTA apakah masih memungkinkan revenuenya positive, terima kasih

  2. Pak Toto, mohon dijelaskan mana yang lebih menguntungkan beli kondotel apa beli apartment. Sebagai informasi saya tidak punya niatan untuk menempatinya dan hanya untuk investasi.

    1. Ponco, return investasi tidak bisa dibandingkan begitu saja antara apartment dan condotel. Tergantung lokasi (kota), harga beli dll. Namun secara pribadi saya lebih merekomendasikan beli apartment untuk lokasi dengan market yang sudah terbentuk (spt Jakarta). Tetapi jika di Bali tentu saja condotel sebagai pilihan karena sedikit pasokan apartment.

      Dan yang penting lagi market apartment lebih likuid terutama jika Anda ingin jual pada suatu saat.

  3. Apa bedanya bila ada developer yang menawarkan ROI dalam bentuk extra discount dan ROI? menurut bapak menarik yang mana?

    1. Sari, untuk memudahkan semua dihitung setelah discount. Gunakan Discounted Cash Flow untuk menghitungkan IRR, baru ketahuan mana yang menarik.

  4. Pak Toto, saya ingin tau dari sisi likuiditas Condotel bagaimana ya? bila saya memiliki unit condotel dan suatu saat ingin dijual, apakah pasar sekundernya bagus juga. Kuatir dengan segala kelebihannya, tetapi aspek likuiditas tentu tidak kalah penting ya pak. Terima kasih

  5. Pak mohon masukannya untuk peluang bisnis condotel di bandung, pangsa pasarnya ut mahasiswa mungin gak ya?

    1. Deciana, Condotel itu beroperasi sebagai hotel, jadi tidak untuk pasar mahasiswa. Lain halnya kalo maksud Anda apartment.

  6. Mas, kalau ada harganya dicantumkan dong, biar bisa punya perkiraan. Btw, artikelnya bagus. Kapan nulis tentang investasi sektor keuangan? Ditunggu ya. Thx

    1. Blog ini memang hanya untuk sharing, tidak komersial. Tadinya kalau harga dicantumkan ntar kesannya malah seperti jualan. Btw ntar saya tambahkan harga unitnya jika ada. Untuk artikel ttg investasi sektor keuangan sabar ya….. Kali kali ada ide pls informasikan saja. Thx sudah mampir ke blog saya.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s